【管理マンが行く】|ブログ | 名古屋市名東区の不動産のことなら勲和株式会社

投資の一歩③

投資と聞いて最初に思い浮かぶのは株とか債券投資ではないでしょうか？

 

一口に投資といっても内容、期間、将来得ることのできるであろうリターンも

 

さまざまであると思います。

 

たとえば、株式は会社の将来の収益力が見込めるとのことでキャピタルゲインを得ること

 

に主眼を置いて株を買う。

 

または、同業他社と比べて１株の持つ解散価値が高いので買う。

 

配当金が増えそうなので買う。

 

値上がりしそうなので買う。

 

いろいろな買い方があると思います。

 

債券などは殆どは投資家利回りで買うのであとその債券を発行する主体が財政状態が悪い

 

「企業」なのか、それとも国債の様に「国」なのか発行元の信用度によって利率が変わっ

 

てきます。

 

またリートや不動産信託なども持っている不動産により収益分配金もかわってきます。

 

昔は資産の三分割の方法をよく聞きましたが、現預金、株式、不動産にバランスよくとは

 

いかないのが現実ですし、する必要もないと思います。

 

サラリーマンには自営業の方と違い一度に収入が増えるというのは、会社の経営に携わる

 

場合か、若しくは歩合で給料をもらう以外は中々増えないのが現実です。

 

サラリーマンが収入を増やそうとした場合には、投資を行いリターンを得るというのが

 

ひとつの方法です。

 

ある意味、会社を経営するのも自分の持てる、人、物、金を使い収益を上げることが投資

 

であると思います。

 

俗に不動産投資というと土地や建物を取得してという運用するというように思われがちで

 

すが、不動産に投資するという意味においては、リートであろうと予想のリターンが同じ

 

であるならば、あまり変わらないと思うのですが、皆さんはどう思われるでしょうか？

 

では、実際建物や土地に投資するメリットとはなんでしょうか？

 

相続税です。被相続人が遺産として１億円現金で持つのと土地や建物で持つのでは課税対

 

象となる金額が変わってくるのです。

 

テクニックの一つは課税評価をいかに下げるかというここです。（あくまで合法的に）

 

課税評価と時価相場の差がうまみというわけです。

 

現金で持つと１００％評価されるのですが、建物や土地は買ったとき１億でも評価として

 

は、もっと低くなる可能性があります。

 

これを利用したのがよく銀行や不動産会社が行う「○○セミナー、税理士○○先生講演、

 

ここにアパートを建てましょう！！」

 

みたいなものです。

 

銀行は日銀のマイナス金利政策により収益がガタ落ち。

 

融資先欲しいし

 

不動産会社、建設会社は建ててもらって管理をさせてもらえば収益向上。

 

企業ですから普通に当たり前の話です。

 

主に土地のオーナー向けに行っている場合が多いでしょうが、

 

ややこやしいのは、法律上のことで先生たちは間違ったことは言いませんし（間違ったこ

 

と言ったら不味いし）その通りなのですが、果たして周りが田んぼだらけのところや、駅

 

から非常に遠いところにアパートをたてて、賃貸の需要があるのでしょうか？

 

節度ある会社はもちろん余り無茶はしないと思いますし、

 

サブリースみたいなものだと需要がないとこだと自分の首を絞めることにもなるの

 

ですから。

 

でもちろん地域特性はあります。

 

田舎でも大きな学校、工場があるとか人が集まる場所があるのであれば需要もあるのでし

 

ょうが、そういう場所に当てはまらない場合も多いのです。

 

アダムスミスが「国富論」の中で説いたような神の見えざる手（需要と供給の関係）は

 

現代の不動産の賃貸住宅の世界には供給の方が多く当てはまりにくいかもしれません。

 

でわ、私たちは何をもって不動産投資をおこなうべきか。

 

１不動産に興味を持つこと

２お金の流れがどっちを向いているか

現在、少し先の未来日本や投資先の国の政策がどうなろうとしているのか

 

経済に興味を持つこと

 

経済に興味を持つことによりここで不動産を持ちべきか否か答えを出せるような気がしま

 

す。

 

不動産物件は買ってからが勝負です。

 

不動産を経営していくことは大なり小なりトラブルはつきものです。

 

それを面倒だという人や建物を可愛がれない人（まめに修繕しない人）

 

は不動産経営はむかないかもしれません。

 

株式相場格言に「人のゆく道の裏に花道あり」

 

現在の経済状況ではたして不動産投資を行うか否か？

 

皆さんも裏の花道を考えるのも一考かもしれません。

 

管理マン閑話⑪　誰かが部屋に入った？！

 

その侵入者はまるで戸にかけた鍵をものともせず部屋に侵入したようです。

 

何かを盗むでもなく部屋のものの置き場所をかえて去ってゆくのです。

そこの部屋の主は高齢の女性の方でした。

 

Ｂさん：「私の部屋に誰かは侵入したのよ！管理マンさんどうすればいい？」

 

管理マン：「警察に被害届だしてますか？」

 

Ｂさん：「わかんないけど来てもらったわ！」

 

Ｂさん：「何回か来てもらったのよ」

 

管理マン：「それで？警察はなんといいましたか？」

 

Ｂさん：「・・・・・・・なにも・・・」

 

管理マン：「何も？」

 

Ｂさん：「来てもらって現状は説明したわ！」

 

管理マン：「ドアの鍵はかかっていたの？」

 

Ｂさん：「もちろんかけていたわ」

 

Ｂさん：「扉の鍵は３つに増やしたの」

 

管理マン：「３つですか？鍵はどんな状態でしたか？」

 

Ｂさん：「かかっていましたよ」

 

管理マン：「３つとも鍵はかかっていましたと・・・」

 

管理マン：「・・・・・・・・・・・・」

 

Ｂさん：「だれもわたしのこと信じてくれないの！！！！」

 

Ｂさんの愛犬１「わんわんわん・・・」

 

管理マンは思いました。「この方は残念ながら認知症の初期から中期段階のようです。」と

 

ご自分の行ったことすらすでに覚えていないこのような状態を今の医学では回復させるの

 

は難しいとのことなので、進行を遅らせるしかないようです。

 

Ｂさん少しでも長く管理マンのこと覚えていてね！

 

「so long good by」「お元気で」

 

Ｂさんの愛犬「わんわんわん！！！！！！」

 

ワンこの声が共用部の廊下に響き渡るのでした。

 

ここってペット飼育禁止じゃなかったけ？け？？？？？？？

管理マン閑話⑩　生き仏様のお仕事　(-∧-)合掌・・・

 

マンションなどを管理させていただくと清掃の良し悪しが管理の良し悪しの重要なファク

 

ターになったりします。

 

一方で管理会社が自ら清掃をせず外注に出す場合も多く清掃の質にも神経をとがらせなけ

 

ればなりません。

 

また、清掃をしていただく方は高齢の方が多いので、「高いところの無理な清掃は絶対に

 

しないでください」と言っていました。

 

得てして高所の作業は危険で、怪我につながりやすいのです。

 

また、清掃でエレベーターホール床などを拭いていると住人が邪魔だとか危ないとかいろ

 

んな心無いことを言ってきます。（ちゃんと清掃表示していてもですよ）

 

もっともほとんどの方は「いつもありがとう」若しくは

 

「無言」大人の対応ってやつですね。

 

ですがせめて清掃の邪魔だけはしないでほしいと思うのは私だけではないと思い

 

ます。・・・・・・・・

 

その中でいつもニコニコ嬉しそうに清掃しているＳ姉さん（昔の）がみえました。

 

管理マンが「Ｓさんいつも楽しそうですね！」と問いかけると

 

「だって管理マンさん、きれいになるのってホント気分がよくならない！」

 

「体も動かせてお金もらえて管理マンさんありがとうね！」

 

清掃だって決して楽じゃないのに、なんて前向きな方・・・

 

お礼まで言われてしまいました。

 

帰り際に生き仏様に合掌をして立ち去る管理マンでした。

管理マン閑話⑨　そこは一面真っ白な世界（オリンピックじゃないよ）の話

 

そこは一面真っ白な世界もの見事に真っ白です。

 

白銀の雪野原を思い浮かべるような白さが目に沁みます。

 

それはマンションの管理組合の理事長からの連絡で発覚しました。

 

理事長からの連絡でその場マンションの廊下に行ってみると

 

消火器をぶちまけた消火剤の残骸でその廊下の一部が真っ白なのです。

 

もちろん火事ではありません。「悪戯です。」

 

管理マンはこの状況に戸惑いながらも塵取りと箒を握りしめ掃除に向かうのでした。

 

いざ掃除を始めてみると中々これが手ごわい。

 

薬剤の粒子が細かいので普通の箒では取りきれないのです。

 

仕方なくバケツに水をくみ「綺麗になーれ！」と魔法の言葉（呪い言葉）を口づさみなら

 

その白い悪魔に水をぶっかけるのでした。

 

それでも白い悪魔は廊下にしがみつき離れようとはしません。

 

こんな時には「どえりゃーえーもん」（ドラえもん）にお願いするしかありません。

 

「パッパカパッパパー」「白い雑巾ン！！！」

 

管理マンは白い雑巾を清掃セットから取り出すと悪戯したものに呪いの言葉をはきながら

 

廊下をきれいに磨くのでした。

 

跡には空になった消火器がむなしく転がるばかりでした。

 

ウーン厳しィ（財津 一郎風に）（￣□￣；）！！

管理マン閑話⑧　給水管の目詰まりってそんなの有るの？

マンションの設備も築年数が古くなるとあちこちで不具合が出てきます。それは人間でも年を取ってくると色んなところに不具合が出てくるのと同じです。今回は給水管のお話をしたいと思います。

給水管は基本的に上水が通っているので排水を流すのと違い、管の中の傷みという点においては傷みの進行具合が緩やかです。もちろん、傷まないわけではありませんが修繕のスパンは比較的長いです。傷むところは配管と配管をつなぐエルボの部分（つなぐ為にネジを切るためどうしてもつなぎ目の厚さが薄くなってしまうのです）とか給水につながる設備の修繕によって、若しくは配管の凍結により配管自体が壊れ水が漏れたりします。

配管が凍結で破損した場合は交換しなければなりませんが、上水につながる設備などの修繕をした場合は要注意です。

マンションですと修繕を行う場合は（受水槽の浮き子なんかがよく壊れます）予め管理組合若しくは管理会社や工事業者より修繕の日時等のアナウンスがあり修繕を行っていると思いますが、修繕中に水道を使用したりすると錆びた水などを引っ張ることになりその錆によってお風呂のシャワーや台所のフィルターの設置してある蛇口などはものの見事に根詰まりして水が出なくなります。茶色い水が出るだけで終われば非常にラッキーです。

マンションの上層階には水圧を均一にするためにストレイナーという器具が各戸メーターの後に設置してあり、ここにフィルターが設置ありここで詰まるとその部屋全体水がでなくなります。

工事予告に工事時間中水を使用すると水が出なくなる旨記載はしてありますが、それを読んでいるのか？いないのか？怒りの矛先は管理会社、工事業者に向かいます。（無阿弥陀仏・・・・・）延々と説教を頂戴することになります。Oh!My!god! 管理マンの長い一日が更けていくのでありました・・・・・・・・・・

管理マン閑話⑦　狭い空間（部屋）の1日

その狭い空間と広い空間あなたはどちらの空間の方が落ち着きますか？人間にはボディゾーンという考え方があります。人には自分の身体の周りにボディゾーンいうなれば自分の縄張りですね！これをもっています。ある一定の距離を自分の許可なくして侵入したものには非常に情緒を乱されるというのがあるそうです。自分のボディゾーン（心理的な縄張り）を本人の許可なくして侵入するのは得てしてとても失礼に当たったり、相手を怒らせたりします。それぐらい自分の周りのスペースは大切なものといえます。太古の昔より自然の中で生きていくのは敵との距離というのは大切のものだったのでしょう。

現代の私たちは人間社会の単位で家族という単位が個人の個の前にあります。年齢構成、性差、血縁、法律関係いろいろな構成要素で家族は構成され維持されています。本来、家族は自分の身内であるので、一緒にいてもストレスにはならないのがふつうであるかと思いますが、それも年齢的なものだったり、友人関係、仕事関係などで人は様々なストレスと抱えています。そのような場合人は癒しを求めます。お風呂も癒し、一人になれるなど条件的にはここもいいのですが、お勧めしたいのはトイレです。「ええトイレ」っていう声も聞こえてきそうですが外からの干渉がなくて一人になれるってとてもおちつきませんか？人が排泄するところなので、イメージは良くないのかもしれません。しかし最近のトイレは非常にトイレ内の内装も非常にオシャレで便器の蓋が人が近付くと自動で開閉したり、終わると自動で水が流れたり、嫌なにおいがしない様に便器内の排気をしたり非常にハイテク化が進んでトイレのマイナス点をプラスに変えるような進歩をしています。平安時代の枕草子に出てくるような「厠」は当時の平安の人々の技術と工夫で非常に自然をうまく使って現代に通じるような水洗トイレをつくっていたのです。現代の我々はもっとうまく衛生的な環境を技術によって作り上げ生活に活用しております。特にシャワートイレは２０年以上前に出現してきましたが、シャワートイレを使用したときのあの心地よさとかさっぱり感というか非常に感動したことを覚えております。（外国にはあるのでしょうか？）いまでこそシャワートイレは一般的に当たり前になった来ましたが、トイレの閉鎖的な空間の心地よさはこれからももっと進化しそうです。

管理マン閑話⑥　怪談は怖いのです！　((；ﾟДﾟ)ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

その家の怪談話　とある町に１件のアパートがありました。そのアパートの部屋には電気も、人の気配もありません。男はその２層になった家屋の１階のドアをそっと開けてみました。真新しいその部屋の玄関に人の気配を探りながら入ってみると男は静かに靴を脱いで部屋に上がってみることにしたのです。一歩また一歩男は部屋に入っていきました。すると右手に２階に通じる階段が男を呼んでいるかのごとく階段は上からの光を男に差し向けてきます。男は光のまぶしさを感じながらも、階段をひとつ、ふたつと噛みしめるように階段を上がって行きます。２階に上がりきると各部屋が真珠のごとく光にあふれ神々しいまでの空間が出来上がっていました。「なんて素晴らしい」「なんて光あふれる」男は神々しい空間を堪能しました。男はその空間に未練をのこしつつも「下へ戻ろう」と思いつつ一歩踏み出したそのときです。ツルン！！ドテ！！男は足を滑らし手摺につかまりました。「危ないとこだった。「階段って怖いです」男は小刻みに震える心臓を抑えながらつぶやくのでした。

「おーい大丈夫か？」音に気付いた男の仲間が男に声をかけてきました。「そこ滑るから気お付けてねって言おうとしたのに先に上にいちゃうんだもん！」「早く言えよ！！！」という言葉を男は飲み込み、男は「大丈夫だよ」とうそぶくのでした。チャンチャン

　ｍ（＿ ＿）ｍ

管理マン閑話⑤　ニューヨークの時間　＼(^o^)／

いきなり海外での話かよって違います「入浴の時間」です。ダジャレかよっていう突っ込みはききません。一日の内で一番リラックスできるのが、「入浴」と「睡眠」ではないでしょうか？ある意味食事もでしょうか？しかしながら、入浴と睡眠もどちらも健康なくしては楽しむ事ができません。特に入浴は風を引いた時などは入ったするとかえって、病状を悪化したりするので注意が必要です。私たちの先輩は日本の四季に合わせていろんなものをお風呂に入浴剤としていれてきました。それは子供の成長を願うためだったり、健康を願うためだったりしてお風呂文化を楽しんできました。風呂文化は古代ローマにもありローマ人も各地に大浴場の遺跡を残すぐらいお風呂好きが一般的だったのでしょう。ローマは領土植民地を拡大させると自分たちの文化も一緒にもっていき本国とそん色のないお風呂ライフを満喫していたものと思われます。それでも現地に根付いたかどうかはまた別でその土地の住人達に根付いたとは言えないでしょう。お風呂も古代ローマ人にとって現代日本人（昭和の日本）の様にお風呂社交の場であったかもしれません。京都の地区によっては社交の場としてお風呂文化まだ残っているようです。

お風呂の入浴剤としては、ミカンの皮をほしたもの、ゆず、お酒、しょうぶ（花のしょうぶではありません）市販されている入浴剤等香りの立つものがやはりこのまれるのではないでしょうか？就寝前のひと時お風呂で柑橘系の香りやバラやラベンダーなどの花の香りにつつまれて至高のひと時を満喫してはどうでしょうか？

最後にひとつ一番最後に入ったひとは窓を開けてお風呂内に湿気がこもらない様にするとカビが生えにくいです。あとカビが発生すると掃除が大変なので・・・・

管理マン閑話④　キッチンの使いやすさ！！

キッチンをよく使われる方主に奥様方や独身で調理がさほど苦にならない方このような方はキッチンの使いやすさは非常に関心のあるとこだと思います。最低でも多分３回多い方は４回５回と使用されるのでしょう。何気にキッチンといっても侮れません。だって調理する間基本立ちっぱなしなんですから。冬は暖房いれたり、温水にしないと洗い物も非常につらいですし、肌が弱い方は洗い物によってひどく手が荒れたりします。管理マンなんかも、洗い物をすると年のせいもありましょうか？洗剤で肌の油まで持っていかれていつもガサガサになります。そのあとキチン（キッチンだけに）と保湿したりしないと特に冬なんか肌がささくれたって、衣類に引っかかったりします。

そんな毎日使うキッチンであればこそ食事を作ることがスムーズな間取りシンク等の配置具合は重要です。管理マンの家のキッチンはシンクの位置が低すぎて、特に洗い物をしたりすると、やたら背中が痛くなります。また、給湯、給水がレバーの場合、お湯や水を出すのに、上げて出すのか、させて出すのかという違いもありましょうし、コンロ部分が２口なのか３口という違いもあります。最近のクリナップのショウルームで行く機会がありました。店内には水回り、お風呂、キッチン、洗面所どれも目移りするようなラインナップで、あれこれ見て回りました。さすがにおじさんが一人で行ったので案内係の方には声掛けはされませんでしたが・・・・なかなかこのような機材は賃貸の物件には設備設置されていませんが、最近のトレンドを図る上で非常に参考になりました。特にキッチンのシンクの下の収納の引き出しは非常に出し入れがスムーズで取り出しやすくキッチンも進化しているなって感じです。こんなのが家のキッチンにあったらなーって妄想しながらあとは料理の腕だけか　＞＜；！！と思いつつ家路につくのでした。

管理マン閑話③

水道メータってご存知ですよね。水道の使った分の計量をする器機です。そうです公道から家の敷地に引き込まれたとき設置されるものです。ここを通って敷地の各所へ配管され水が供給されます。水を使用する場所で修理や新たに設置される場合はメーター近くにバルブが設置されておりここの栓を閉めることにより敷地内に供給される水を一時的にストップして修理や工事が可能となるわけです。

このメーターには現在いろいろな種類が存在しますが技術が進み昔はマンションの各戸メーターを2か月に1回検針して回り管理費修繕積立金と一緒に請求していましたが、現在は個別に自治体と契約できるようなシステムもあるようです。（これがあるとマンションの管理が非常に楽です）ま、そんな水道メーターですが計量法の適用がされるとすると（集合住宅のメーターは施設の為適用外との意見もあります）一定期間を過ぎると交換となります。どうしても機械なので摩耗、損耗はありますが戸数が多いと結構ばかになりません。正確さを要求するのであれば仕方のないことかと思います。そういう意味で法律である程度しばってあるのかなと思います。

この水道の検針ですが以前いろんなところで検針させてもらいましたが、ほんといろんなところにあります。

マンションなんかだと通常パイプスペースの中にあるので検針しやすいのですが、特にビルなんかだとどうしてここにメーターがある？みたいなことがよくあります。部屋の中の壁の中にあったり倉庫の奥のほうにあり太い体をするめの様にして隙間に入り込み検針しなくてはならないところとかバリエーション豊富です。とにかく狭くて暗いところにある場合が多いのです。検針することを前提に設計してないか苦し紛れに設置したような物件が多かったです。今の物件はもう少し計量前提で作っているでしようし、一括で検針来るようしてあると思います。（技術の進歩は著しいな～）

マンションの検針でびっくりしたのがそこのマンションはよくいろいろなところで、いたずらする人がいるようなのですが（多分中高生だと思います）水道メーターの蓋が検針できない様にご丁寧に蓋の内側の検針面と合わさるところにボンドが塗ってあったのです。要は蓋が開かないのです。思わずＧＪ（グッドジョブ）といいそうになり、言葉を飲み込みました。あまりにもアホらしい悪戯に笑ってしまいました。非常に不謹慎ではありますが、ブラックジョークだったのか、水道メータを計量してほしくなっかたかは、今をもっては謎ですが水道メーターを見るたびにその事件を思い出されます。